政府将不再垄断土地供应宅基地拟实行“三权分置”

为贯彻落实中央有关部署,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,以更好地让全体人民住有所居。

   国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

   据悉,为增加租赁住房供应,构建购租并举的住房体系,拓宽集体经济组织和农民增收渠道,按国土资源部、住房城乡建设部部署,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

   姜大明说,国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中,全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,明确 “住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”,强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,努力稳定社会预期。

   作为一项重大创新,我国将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。

   姜大明说,改革开放以来,我国发挥土地制度特有优势,有力推动了工业化、城镇化,但土地增值收益用于“三农”不足,建设用地安排重城轻乡问题突出。现在到了将土地增值收益更多投向“三农”的时候了。要坚决破除制度障碍,解决乡村建设用地制约。农村土地制度改革要以维护农民土地权益为目的,保障农民公平分享土地增值收益,激活农村沉睡土地资产。

   姜大明强调,城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破,要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。

  非房企使用权用地加入住宅供应

   国土部的表述中还提到了 “非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”,对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这里提到的“其他非地产开发的企业”很有可能会涉及一些国有企业,因为他们的很多工业用地当前需要转性,过去很少会提及用做住宅用地,未来不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

   “非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地,这应该是指企业拿地自己建房卖给员工,相当于以前的单位福利房。”深圳房地产业内人士分析称,如这几年华为、比亚迪、格力、中兴都在低价拿地建住宅,然后按一定条件卖给员工,价格比商品房可能低一半。

  集体用地只能租不能买卖

   而深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。

   也就是意味着,农民的土地可以由村集体股份合作公司建成房子用来出租,但不能卖。值得注意的是,住宅并不代表是商品房。中原地产首席分析师张大伟认为,商品房供地依然只有国有用地这一条道路。能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房,而不是村集体土地.

   另外,姜大明提到,宅基地将“三权分立”,落实宅基地的集体所有权、保障宅基地农户资格权、适度放活宅基地使用权。

   在适度放活宅基地使用权上,姜大明强调了城里人到农村买宅基地的这个口子还是不放开,适度放活也并不意味着宅基地自由买卖,否则无法规避城里人不去农村买宅基地。

   有业内人士认为,也有可能会学习重庆模式,让宅基地有退出渠道,就是如果你愿意去城里,那政府直接购买你的宅基地,相应的在城里给你一套房。

  会对房价有什么影响?

   北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池称,把集体土地,尤其是宅基地充分利用起来,提供更多住房供应,对平抑房价、稳定房地产市场,起到一定作用。

   土地交易制度对高房价的关键作用,在完全垄断的土地供应制度下,土地只能是稀缺的,只有稀缺才能制造最大的价值。有专家分析,炒地是炒房的根源,如果土地供应有多个主体,土地市场存在真正的竞争,土地一定不会稀缺。解决高房价的根本在于土地制度的突破,这才是真正的长效机制。

   几项关于土地的改革举措的落实,意味着中国土地供应将出现实质性的变化,政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结,这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。

   国土资源部明确提出未来土地的 “多主体供应”,无疑是一个积极信号。尽管从目前的举措来看,除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外,其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点,口子仍然开得太小。

   有业内人士称,政府将不再垄断土地供应,可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。

  哪些人和机构受益最大?

   1、被地方政府认可的大中型企业,尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等,他们可以获得定向转让的产业用地,在上面给员工建设住宅。由此,企业竞争力增强,运营成本下降。

   2、上述企业的核心员工、中高层,他们将优先获得房子,甚至可能不只一套。

   3、大城市近郊的农民,他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”(一般只能出租)的机会,获得大量的土地红利,至少够几代人享用;

   4、高学历、有技术的专业人才、管理人才,他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利;

   5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力,而且越是一线城市、强二线城市(及其附近城市),实施上述新政之后,对优秀企业的吸引力越强。

   总之,当政府不垄断住宅供地之后,大城市及其周边城市的吸引力将大增,大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市,将面临优秀企业、人才的双重流失;大城市里的小企业也会更苦逼,因为它们没有“建房权”,留住核心人才只能拼股权和年薪了。

   那么大城市的房价会因此下跌吗?这个恐怕也比较难。原因很简单,当政府放弃垄断住宅用地之后,财政收入将受到很大影响,还要建设安居房、人才房、共有产权住房,因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价必须维持稳定,才能有持续的土地收入,才能兑现住房保障的承诺。

   但人口流失的中小城市就很难说了,在大城市全方位竞争下,大部分中小城市将很难受,房价即便不跌,也会长期滞涨。